Se você tem um imóvel quitado ou com saldo devedor pequeno, existe uma modalidade de empréstimo que oferece taxa muito mais baixa que empréstimo pessoal: o home equity. A taxa costuma estar entre 8% e 15% ao ano, comparado com 30% a 50% de empréstimo pessoal. O valor que você consegue é maior (até 60% do valor do imóvel), e o prazo é mais longo (até 20 anos). Tudo isso soa ótimo, mas existe um detalhe importante: você coloca o imóvel em risco. Se você não pagar, o banco toma a casa.
Este guia vai explicar como home equity funciona, quando faz sentido usar, como comparar bancos, quais são os riscos e como usar home equity de forma inteligente.
O que é home equity e por que a taxa é tão mais baixa
Home equity é um empréstimo em que você usa seu imóvel como garantia. O banco avalia o imóvel, calcula quanto vale, e oferece um empréstimo de até 60% desse valor. Se você não pagar, o banco tem direito de tomar o imóvel e vender para se recuperar.
Por que a taxa é tão mais baixa? Porque o banco tem garantia. Risco zero = taxa baixa. Simples assim.
Comparação:
- Empréstimo pessoal: sem garantia, taxa alta (30% a 50% ao ano)
- Home equity: com garantia de imóvel, taxa baixa (8% a 15% ao ano)
A diferença é gigantesca.
Quem pode pedir home equity
Para pedir home equity, você precisa:
- Ser proprietário do imóvel. Você precisa estar no registro de propriedade.
- Ter imóvel quitado ou com saldo devedor pequeno. Se o imóvel tem financiamento, você pode pedir home equity, mas o valor disponível é reduzido (porque o banco tem prioridade).
- Ter renda comprovada. O banco quer saber que você consegue pagar.
- Ter bom score de crédito. Quanto melhor o score, melhor a taxa.
- Ter imóvel em bom estado. O banco vai avaliar. Se o imóvel está muito deteriorado, pode não conseguir.
Se você se encaixa nesses critérios, pode pedir home equity.
Quanto você consegue pedir
O valor que você consegue é baseado no valor do imóvel. A fórmula típica é:
Valor disponível = (Valor do imóvel × 60%) – Saldo devedor
Exemplo:
- Imóvel avaliado em R$ 300.000
- 60% de R$ 300.000 = R$ 180.000
- Se o imóvel está quitado, você consegue até R$ 180.000
- Se tem financiamento de R$ 100.000, você consegue até R$ 80.000
O valor máximo varia por banco, mas 60% é comum.
Taxas reais de home equity (comparação entre bancos)
As taxas de home equity variam, mas a faixa é bem mais baixa que empréstimo pessoal:
Bancos Tradicionais:
- Itaú: CET entre 9% e 14% ao ano
- Bradesco: CET entre 9% e 14% ao ano
- Santander: CET entre 8% e 13% ao ano
- Banco do Brasil: CET entre 7% e 12% ao ano
- Caixa: CET entre 7% e 12% ao ano
Fintechs:
- Creditas: CET entre 7% e 11% ao ano (especializada em home equity)
- Banco Safra: CET entre 8% e 12% ao ano
A diferença entre o banco mais caro e o mais barato pode ser de 3 a 5 pontos percentuais. Vale a pena comparar.
Prazo: quanto tempo você tem para pagar
O prazo de home equity é mais longo que empréstimo pessoal:
- Mínimo: 12 meses
- Máximo: 20 anos (240 meses)
Prazo mais longo = parcela menor, mas custo total maior. Prazo mais curto = parcela maior, mas custo total menor.
Exemplo:
- Empréstimo de R$ 50.000 com CET de 10% ao ano
- 60 meses: parcela de R$ 1.060, custo total de R$ 63.600
- 180 meses: parcela de R$ 530, custo total de R$ 95.400
A parcela é menor no prazo longo, mas você paga R$ 31.800 a mais. Escolha o prazo que cabe no seu orçamento, mas não estenda desnecessariamente.
Processo de contratação
O processo é mais longo que empréstimo pessoal, porque envolve avaliação do imóvel:
- Escolha o banco. Pesquise e compare taxas.
- Faça a simulação. O banco precisa saber o valor do imóvel. Você pode estimar ou pedir avaliação.
- Reúna documentação. Você precisa de: RG, CPF, comprovante de renda, comprovante de endereço, documentação do imóvel (matrícula, IPTU, etc.).
- Avaliação do imóvel. O banco envia um avaliador para ver o imóvel. Isso leva alguns dias.
- Análise. O banco analisa sua renda, seu score e o valor do imóvel.
- Aprovação. Se aprovado, você assina contrato e registra no cartório.
- Liberação. O dinheiro cai na sua conta.
O processo todo leva de 10 a 30 dias. É mais lento que empréstimo pessoal, mas ainda é razoável.
Custos adicionais de home equity
Além da taxa de juros, existem custos adicionais:
- Avaliação do imóvel: R$ 300 a R$ 1.000
- Registro em cartório: R$ 500 a R$ 2.000 (depende do valor)
- Seguro do imóvel: pode ser obrigatório
- IOF: imposto sobre operações financeiras (varia)
Esses custos aumentam o custo total. Peça ao banco uma simulação completa, incluindo todos os custos.
Quando home equity faz sentido
Home equity faz sentido para:
- Consolidar dívidas caras. Se você tem cartão, cheque especial, parcelamentos caros, pode usar home equity para pagar tudo e ficar com uma parcela só de home equity. Economiza muito em juros.
- Reforma ou melhoria do imóvel. Se você quer reformar a casa, home equity é ótimo porque o dinheiro melhora o valor do imóvel.
- Investimento que melhora sua renda. Se você quer comprar equipamento para trabalho, fazer curso, ou algo que aumenta sua renda, home equity pode fazer sentido.
- Emergência grande. Se você tem uma emergência (saúde, perda de renda) e precisa de dinheiro, home equity é melhor que outras opções caras.
Home equity NÃO faz sentido para:
- Consumo impulsivo. Viagem, eletrônicos, roupas. Você coloca a casa em risco por algo que não precisa.
- Pagar dívida sem mudar hábito. Se você consolidar dívida e continuar gastando, vai ficar com dívida antiga + dívida nova.
- Investimento arriscado. Cripto, ações especulativas, negócios incertos. Você coloca a casa em risco por algo que pode não dar certo.
Riscos de home equity (e como evitar)
Risco 1: perder a casa.
Se você não pagar, o banco toma a casa. Esse é o risco máximo. Para evitar: só pegue home equity se tem certeza que consegue pagar.
Risco 2: prazo longo = custo total alto.
Mesmo com taxa baixa, prazo de 20 anos significa custo total muito alto. Para evitar: escolha prazo realista, não o máximo.
Risco 3: taxa pode aumentar.
Se a taxa for variável (atrelada à Selic), pode aumentar. Para evitar: escolha taxa fixa, se possível.
Risco 4: consolidar dívida e criar dívida nova.
Se você consolida e continua gastando, piora. Para evitar: mude hábitos antes de consolidar.
Risco 5: imóvel desvalorizar.
Se o imóvel cai de valor, você pode ficar devendo mais do que vale. Para evitar: escolha imóvel em bom estado e em bom local.
Home equity vs. empréstimo pessoal vs. consignado
Home equity:
- Taxa: 8% a 15% ao ano
- Valor: até 60% do imóvel
- Prazo: até 20 anos
- Risco: perde a casa se não pagar
- Melhor para: consolidar dívidas, reforma, investimento
Empréstimo pessoal:
- Taxa: 30% a 50% ao ano
- Valor: até alguns milhares
- Prazo: até 5 anos
- Risco: negativação se não pagar
- Melhor para: emergência pequena, sem imóvel
Consignado (se se encaixa):
- Taxa: 8% a 15% ao ano
- Valor: até 35% do salário
- Prazo: até 7 anos
- Risco: desconto automático
- Melhor para: qualquer coisa, se se encaixa
Se você tem imóvel, home equity é quase sempre melhor que empréstimo pessoal. Se você é servidor/aposentado, consignado é melhor que home equity (porque não coloca imóvel em risco).
Conclusão: home equity é poderoso, mas use com cuidado
Home equity é uma ferramenta poderosa para quem tem imóvel. A taxa é muito mais baixa que empréstimo pessoal, o valor é maior e o prazo é mais longo. Mas o risco é alto: você coloca a casa em jogo.
Use home equity para algo que realmente melhora sua vida: consolidar dívidas caras, reformar a casa, investir em educação ou negócio. Não use para consumo impulsivo ou investimento arriscado.
Se você vai usar home equity, compare bancos, escolha prazo realista, e tenha certeza que consegue pagar. A casa é seu bem mais importante. Não coloque em risco por algo que não precisa.