Comprar imóvel é uma das maiores decisões financeiras da vida. No Brasil, essa decisão é ainda mais complexa porque envolve fatores que mudam constantemente: taxa de juros (Selic), inflação, valor dos imóveis, políticas governamentais, e sua própria situação financeira. Muita gente quer comprar, mas não sabe se “agora é o melhor momento” ou se “é melhor esperar”. A verdade é que não existe “melhor momento” universal. Existe “melhor momento para você”, baseado na sua situação financeira, na sua renda, na sua reserva e no seu plano de vida.
Este guia vai te mostrar como funciona o mercado imobiliário brasileiro em 2025, quais são as taxas de financiamento, como se preparar financeiramente, como calcular se você consegue comprar, e como tomar uma decisão que você não vai se arrepender. O objetivo não é “achar o imóvel perfeito”, mas “tomar uma decisão financeira inteligente”.
O cenário econômico brasileiro em 2025 e o impacto nas taxas de imóvel
Para entender se é bom momento para comprar imóvel, você precisa entender o cenário econômico. Em 2025, o Brasil enfrenta alguns desafios:
Taxa Selic: a Selic é a taxa de juros básica do Brasil. Quando a Selic sobe, todos os juros sobem, incluindo financiamento de imóvel. Quando cai, todos caem. Em 2025, a Selic está em um patamar que afeta diretamente o custo do financiamento.
Inflação: inflação alta significa que os preços dos imóveis podem subir, mas também significa que sua renda pode não acompanhar. Isso afeta sua capacidade de compra.
Dólar: quando o dólar sobe, os preços de materiais de construção sobem, o que afeta o preço dos imóveis. Quando cai, os preços caem.
Políticas governamentais: o governo pode oferecer programas de financiamento com taxas reduzidas (como o Minha Casa, Minha Vida), ou pode aumentar impostos sobre imóveis. Isso afeta o mercado.
Mercado de trabalho: se o desemprego está alto, as pessoas têm menos confiança para comprar. Se está baixo, mais pessoas compram, e os preços sobem.
Em 2025, o cenário é de incerteza. Isso significa que não há “melhor momento” claro. Mas existem estratégias para tomar uma decisão inteligente mesmo com incerteza.
Taxas de financiamento de imóvel em 2025 (comparação entre bancos)
As taxas de financiamento de imóvel variam bastante, dependendo do banco, do seu perfil, do valor do imóvel e do prazo. Aqui está um panorama aproximado:
Bancos Tradicionais:
- Itaú: CET entre 7% e 10% ao ano
- Bradesco: CET entre 7% e 10% ao ano
- Santander: CET entre 6,5% e 9,5% ao ano
- Banco do Brasil: CET entre 6% e 9% ao ano (melhor para clientes)
- Caixa: CET entre 5,5% e 8,5% ao ano (melhor para programas governamentais)
Bancos Digitais:
- Nubank: CET entre 7% e 10% ao ano
- Inter: CET entre 6,5% e 9,5% ao ano
Fintechs:
- Creditas: CET entre 6% e 9% ao ano
A diferença entre o banco mais caro e o mais barato pode ser de 2 a 4 pontos percentuais. Em um financiamento de R$ 300.000, isso pode significar R$ 6.000 a R$ 12.000 de diferença no custo total. Vale muito a pena comparar.
Como calcular se você consegue comprar imóvel (a regra dos 30%)
Existe uma regra simples para saber se você consegue comprar: a regra dos 30%. Ela diz que sua parcela de financiamento não deve ultrapassar 30% da sua renda bruta mensal.
Exemplo:
- Sua renda bruta: R$ 5.000
- 30% de R$ 5.000 = R$ 1.500
- Sua parcela máxima: R$ 1.500
Se você quer financiar R$ 300.000 em 30 anos a 7% ao ano, a parcela seria aproximadamente R$ 1.996. Isso ultrapassa 30% de R$ 5.000, então você não consegue comprar um imóvel de R$ 300.000 com essa renda.
Mas essa é uma regra geral. Existem variações:
- Regra mais conservadora (25%): sua parcela não ultrapassa 25% da renda. Mais seguro, mas menos poder de compra.
- Regra mais agressiva (35%): sua parcela pode chegar a 35% da renda. Mais poder de compra, mas mais risco.
A melhor regra é aquela que deixa você confortável. Se você fica ansioso com parcela alta, use 25%. Se você tem renda estável e quer mais poder de compra, use 30% ou 35%.
Entrada: quanto você precisa juntar
A entrada é o dinheiro que você paga à vista para comprar o imóvel. O restante é financiado.
Quanto você precisa de entrada?
- Mínimo legal: 20% do valor do imóvel (em alguns casos, pode ser 10%)
- Recomendado: 30% a 40% (quanto maior a entrada, menor a parcela e menor o risco)
Exemplo:
- Imóvel de R$ 300.000
- Entrada de 30% = R$ 90.000
- Financiamento = R$ 210.000
Quanto maior a entrada, melhor para você. Mas também precisa deixar reserva para custos adicionais (cartório, impostos, reforma).
Custos adicionais de compra de imóvel (além da entrada e da parcela)
Muita gente esquece que comprar imóvel tem custos além da entrada e da parcela. Esses custos podem ser de 5% a 10% do valor do imóvel. Aqui estão os principais:
Custos de cartório:
- Registro de imóvel: R$ 1.000 a R$ 3.000
- Transferência de propriedade: R$ 1.000 a R$ 3.000
Impostos:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): 2% a 3% do valor do imóvel (varia por estado)
- Imposto de renda (se vender depois): 15% a 22,5% do ganho
Taxas do banco:
- Tarifa de análise: R$ 500 a R$ 2.000
- Tarifa de cadastro: R$ 300 a R$ 1.000
- Seguro do imóvel: obrigatório, varia
Custos de reforma/manutenção:
- Inspeção: R$ 500 a R$ 2.000
- Reforma inicial: pode ser muito, depende do imóvel
Exemplo prático:
- Imóvel de R$ 300.000
- ITBI (3%): R$ 9.000
- Cartório: R$ 4.000
- Taxas do banco: R$ 3.000
- Seguro (primeiro ano): R$ 2.000
- Total de custos: R$ 18.000
Você precisa ter R$ 18.000 além da entrada. Se a entrada é R$ 90.000, você precisa juntar R$ 108.000 no total.
Prazo de financiamento: quanto tempo você tem para pagar
O prazo de financiamento varia, mas a faixa típica é:
- Mínimo: 5 anos
- Máximo: 35 anos
Prazo mais longo = parcela menor, mas custo total maior. Prazo mais curto = parcela maior, mas custo total menor.
Exemplo:
- Financiamento de R$ 210.000 a 7% ao ano
- 15 anos: parcela de R$ 1.960, custo total de R$ 352.800
- 30 anos: parcela de R$ 1.397, custo total de R$ 503.320
A parcela é menor no prazo longo, mas você paga R$ 150.520 a mais. Escolha o prazo que cabe no seu orçamento, mas não estenda desnecessariamente.
Passo a passo para se preparar financeiramente para comprar imóvel
Passo 1: Defina seu orçamento.
Quanto você consegue gastar? Quanto você consegue juntar de entrada? Quanto você consegue pagar de parcela mensal?
Passo 2: Melhore seu score de crédito.
Score melhor = taxa melhor. Se seu score é baixo, trabalhe para melhorar antes de comprar.
Passo 3: Organize suas finanças.
Pague contas em dia, reduza dívidas, crie reserva. Bancos analisam seu histórico.
Passo 4: Junte entrada.
Comece a poupar para a entrada. Quanto mais você juntar, melhor.
Passo 5: Pesquise imóveis.
Veja o que existe no seu orçamento. Entenda o mercado.
Passo 6: Pesquise taxas de financiamento.
Compare bancos. Simule diferentes cenários.
Passo 7: Faça pré-aprovação.
Muitos bancos oferecem pré-aprovação. Isso mostra quanto você consegue financiar.
Passo 8: Encontre o imóvel.
Quando encontrar, faça oferta.
Passo 9: Contrate financiamento.
Escolha o banco com melhor taxa.
Passo 10: Feche a compra.
Assine documentos, pague custos, registre no cartório.
Quando é bom momento para comprar imóvel
Não existe “melhor momento” universal. Mas existem sinais de que é bom momento para você:
- Você tem entrada juntada (pelo menos 20% a 30%)
- Você tem reserva de emergência (3 a 6 meses de despesas)
- Sua renda é estável
- Sua parcela cabe confortavelmente no orçamento (até 30% da renda)
- Você pretende morar no imóvel por pelo menos 5 anos
- Você tem bom score de crédito
- Você não tem dívidas caras (cartão, cheque especial)
Se você se encaixa nesses critérios, é bom momento para você.
Quando NÃO é bom momento para comprar imóvel
Não é bom momento se:
- Você não tem entrada juntada
- Você não tem reserva de emergência
- Sua renda é instável
- Você tem dívidas caras
- Você pode precisar do dinheiro em poucos anos
- Seu score de crédito é baixo
- Você está desempregado ou com risco de desemprego
Se você se encaixa nesses critérios, espere. Organize suas finanças primeiro.
Programas governamentais de financiamento (Minha Casa, Minha Vida, etc.)
O governo oferece programas de financiamento com taxas reduzidas para pessoas de baixa renda. Os principais são:
Minha Casa, Minha Vida:
- Para famílias com renda até R$ 7.000
- Taxa reduzida (pode ser de 4% a 6% ao ano)
- Entrada reduzida (pode ser de 5% a 10%)
Programa de Financiamento Imobiliário (PFI):
- Para qualquer renda
- Taxa variável (atrelada à Selic)
- Entrada de 20% a 30%
Se você se encaixa em algum programa, pesquise. Pode economizar muito.
Erros comuns na compra de imóvel
Erro 1: comprar sem ter entrada juntada.
Isso força você a pedir empréstimo para entrada, aumentando dívida.
Erro 2: não comparar bancos.
A diferença de taxa entre bancos pode ser grande. Compare.
Erro 3: estender o prazo desnecessariamente.
Prazo longo significa custo total alto. Escolha prazo realista.
Erro 4: não ter reserva de emergência.
Se algo der errado, você não consegue pagar a parcela.
Erro 5: comprar imóvel muito caro.
Se a parcela fica acima de 30% da renda, você fica apertado.
Erro 6: não considerar custos adicionais.
Custos de cartório, impostos, reforma. Tudo conta.
Erro 7: comprar imóvel que precisa de reforma grande.
Reforma custa caro. Se o imóvel precisa de reforma, calcule o custo total.
Conclusão: comprar imóvel é possível, mas exige planejamento
Comprar imóvel no Brasil em 2025 é possível, mas exige planejamento. A chave está em: juntar entrada, organizar finanças, melhorar score, comparar bancos e escolher prazo realista.
Se você fizer isso, consegue comprar um imóvel que cabe no seu orçamento e que não vai te sufocas financeiramente. E isso é o que importa: não é o imóvel mais caro, é o imóvel que você consegue pagar com tranquilidade.